7月8日，戴德梁行携手君超中心举办“商办市场新征程暨2026年上半年度广州商办市场回顾及展望新闻发布会”。会上，一份特殊的成绩单引发关注——自2021年7月国务院批准广州与上海、北京、天津、重庆率先开展国际消费中心城市培育建设，至今已满五年。五年来，广州商业格局发生了怎样的质变？戴德梁行广州商业部主管及董事孙斌用一句话概括：“广州已正式完成从‘有没有’商业，到‘有没有高端的、国际化的、可持续运营的标杆产品’的跨越。”
五年蝶变：从单核之困到多核引领，量变积累质变突破
回顾五年前的广州商业，戴德梁行用“单核之困”形容彼时格局——天河路—珠江新城是高端消费几乎唯一的选择，大量国际品牌进入广州“只看天河路”。供给端的短板同样突出：截至2020年末，全市优质零售物业存量约400多万平方米，人均面积仅0.3平方米，头部运营商“一只手数得过来”。首店经济方面，2021年广州首店总量不到上海的四分之一，甚至低于成都和杭州。
五年来，广州从顶层规划入手破局。《广州市建设国际消费中心城市发展规划》提出构建“5+2+4”国际知名商圈体系，从单核驱动转向多核引领。据戴德梁行统计，截至2026年上半年，广州优质零售物业总存量已攀升至633.2万平方米，较五年前增长超50%。新增商业载体基本落位于“5+2+4”商圈体系之内，金融城、琶洲、万博、白鹅潭等商圈加速成型。戴德梁行研究部数据显示，2026年上半年广州优质零售物业市场空置率环比微降0.2个百分点至9.3%。
首店经济是最直观的“温度计”。据赢商大数据监测，2021年至2025年底，广州累计引入城市级以上品牌首店超1500家，复合年均增长率超20%。2025年全年引进约320家首店，其中零售与餐饮双轮驱动，占比约87%。更重要的是，首店结构正从“量增”转向“质升”——国际奢侈品、高端时尚品牌占比已超35%，打破了此前以餐饮为主的单一结构。
下半场逻辑：供需放量之下，从“跑马圈地”到“绣花功夫”
供给扩容只是第一步。戴德梁行在发布会上同时发布了2026年上半年广州优质零售物业核心数据：餐饮业态仍是需求主力，新开店占比超五成，云贵川菜、江西菜等地方特色菜系及咖啡茶饮、烘焙赛道持续火热，但细分赛道竞争已趋于白热化。戴德梁行预计，到2030年广州还将有近300万平方米优质零售空间陆续入市，供应压力明确，发展空间同样可期。
在此背景下，商业运营逻辑正在从“跑马圈地”转向“绣花功夫”。孙斌在发布会上分享了几个值得玩味的细节：白鹅潭聚龙湾在太古项目尚未落子之前，先花了一个多亿改造粮仓作为招商中心，其中3D沙盘耗资2000万——“起码证明你愿意用对等的代价去对话高端资源”。
存量盘活同步推进，2026年6月，广州安居商业推出约27万平方米国有存量商业资产集中招商，涵盖上下九、北京路等历史商圈，东亚烟厂、伯捷旧居等百年文物建筑也集体“寻伯乐”，拟引入精品展馆、文创基地等新业态。
展望未来，戴德梁行认为广州商业的下一步应围绕“产业型、流量型、服务型”三大体系做升级文章。2024年广州社零总额突破1.1万亿元，白云机场旅客吞吐量居全国前列，但“长期只把自己当成场所，没把自己当成文化符号”。孙斌建议参考香港红馆、北京鸟巢思路，将天河体育中心、奥体中心从“场域”升级为“IP”，通过演艺经济将流量转化为消费增量。
五年前，广州商业从“有没有”起步；五年后，“好不好”的答卷才刚刚展开。正如孙斌在结语中所言：“昔日商都，凭商贸聚天下货流；今日广州，应以品质定全球消费。”
南方+记者 周中雨
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